Het is goed om te weten waar je mee te maken krijgt als je van plan bent je koopwoning te gaan onderverhuren

Tijdelijk verhuren van je koopwoning, de voor- en nadelen

wo 29 april 2020, 14.00 uur

DRACHTEN - Stel je voor, je gaat langdurig op vakantie, een wereldreis maken of bijvoorbeeld een half jaar in een andere stad wonen vanwege werk, dan staat jouw stulpje zo goed al leeg. Toch kan je iemand een gunst doen en nog wat extra’s verdienen als je voor een bepaalde periode niet thuis bent. Je kan namelijk je koopwoning onderverhuren. Dat houdt in dat iemand anders voor de bepaalde periode jouw huis gebruikt als onderdak. Tegenwoordig komt het in Friesland steeds vaker voor dat mensen hun koopwoningen omtoveren in huurwoningen, vooral de huurwoningen in Sneek. Bij het verhuren van iets wat zo dierbaar kan zijn, komen er ook nog wat regels en wetten kijken. Het is dus goed om te weten waar je precies mee te maken krijgt als je van plan bent je koopwoning te gaan onderverhuren. De regels en wetten rondom het verhuren van een koopwoning zijn in 2016 enorm verruimd en versoepeld, waardoor het aanbod van huurhuizen in Leeuwarden is gegroeid.

Makelaar nodig?
De keuze om een makelaar in te schakelen voor het onderverhuren van je huis ligt in je eigen handen. Wanneer je zelf over een groot netwerk beschikt, hoef je misschien geen makelaar te contacteren. Als je zelf gewoon iemand kan vinden die jouw huis/kamers wilt onderhuren, is de klus in principe geklaard. Wanneer dat niet het geval is, kan een makelaar wel eens handig zijn. Een makelaar heeft natuurlijk een veel groter bereik en vindt in de meeste gevallen snel een persoon voor verhuur.

Een makelaar kan jouw huis natuurlijk ook mooi in beeld brengen. Een makelaar heeft voor het werk gestudeerd en weet alle tips en tricks. Ook in het onderhandelen en samenstellen van een huurovereenkomst weet een makelaar wat hij /zijmoet doen. Om jou dit werk te besparen, is het in zee gaan met een makelaar geen verkeerde optie.

Houd in je achterhoofd dat en inschakelen van een makelaar meer kosten meebrengt dan dat je het werk zelf op je zou nemen. Je moet dus zelf de voordelen en nadelen afwegen. Denk je het zelf aan te kunnen? Laat die makelaar dan maar zitten. Als je echter denkt dat het inzetten van een makelaar jou veel meer helpt, raad ik je het zeker aan.

Toestemming
Wanneer je je huis gaat verhuren waar een hypotheek op staat, moet je altijd toestemming hebben van je hypotheekverstrekker. Zonder toestemming gaat het hele plan niet door. Dat wil zeggen dat de bank akkoord moet gaan met het verhuur van je hypotheek. Dit geldt zowel als je je gehele koopwoning wilt verhuren als een deel ervan (bijvoorbeeld alleen de zolder of bovenverdieping). In de hypotheekacte die je hebt afgesloten staat hoogstwaarschijnlijk dat het verboden is om onder te verhuren zonder toestemming. Als je toch wel verhuurt zonder toestemming, zijn hier zware consequenties aan verbonden. Zo kan de bank de huuropbrengst opeisen en je dwingen het huis noodzakelijk te verkopen. De restschuld die nog resteert komt op jouw rekening terecht. Dat laat je wel twee keer nadenken als je zonder toestemming wilt verhuren.

Kortdurende overeenkomst
Voor het verhuren van je huis voor een kortere periode, kan je een kortdurende overeenkomst overwegen. Het tijdsbestek dat valt onder een kortdurende overeenkomst is tussen de 0 en 5 jaar. Samen met de huurder van je woning stel je een huurovereenkomst op om goed de afspraken te noteren. Je zorgt er bijvoorbeeld voor dat je een termijn afspreekt van de huur. Je mag maar één keer een tijdelijke overeenkomst afsluiten, dus denk goed na over de periode waarin je wilt verhuren. Bij een zelfstandige woning mag dit maximaal 2 jaar zijn. Een zelfstandige woning betekent dat je een woning hebt met eigen toegang van een eigen toilet en keuken. Je deelt hierbij dus niet met bewoners van andere woningen of kamers. Denk bij zelfstandige woningen aan eengezingswoningen, studio’s, appartementen en maisonettes. Bij een onzelfstandige woning kan je tot maximaal 5 jaar een kortdurende overeenkomst samenstellen. Bij een onzelfstandige woning deel je dus wel bijvoorbeeld de keuken of het sanitair. Voorbeelden van onzelfstandige woningen zijn studentenhuizen en kamers in een huis van een hoofdbewoner (hospitakamers).

Een kortdurende overeenkomst kun je niet tussendoor opzeggen, dus je moet de afgesproken periode uitstaan. Tussen 1 maand voor de vervaldatum en 3 maanden na de vervaldatum moet je als verhuurder de overeenkomst nog een keer (schriftelijk) bevestigen. Wanneer je dit niet doet, wordt je overeenkomst omgezet van kortdurende overeenkomst naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Inschrijven adres
Huurders kunnen zich niet zomaar inschrijven op jouw adres als jij er nog officieel woont. Dit kan alleen als jij bij de gemeente schriftelijk aangeeft dat er een of meerdere huurder(s) bij jou in huis komen wonen. Een goed huurcontract als bewijs is hiervoor voldoende en de gemeente zal er dan verder niet moeilijk over doen. Als je als verhuurder tijdelijk niet meer in de koopwoning woont, maar op een ander adres, ben je verplicht op het andere adres in te schrijven. Je kan hier anders een bestuurlijke boete voor krijgen. Dit is verplicht, omdat de overheid jou moet kunnen traceren en het gevolgen kan hebben op je toeslagen.

Huurinkomsten en Belastingdienst
Je moet niet vergeten dat wanneer je je huis verhuurt, je nog steeds eigenaar bent van dat huis. Wanneer jij je inkomstenbelasting aanlevert bij de Belastingdienst, dien je het eigenwoningforfait over de gehele woning in te leveren. Je geeft daarbij 70% van de huurinkomsten die je binnenkrijgt op. Je mag van deze huurinkomsten kosten aftrekken die je hebt gemaakt rondom het verhuren van je huis. Denk hierbij aan kosten als het adverteren van verhuur, gebruik van gas, water en elektriciteit door de huurder, schoonmaken en wassen. Als je slechts een kamer of een deel van je huis verhuurt, hoef je die inkomsten niet altijd op te geven. Als je maar een deel van je huis verhuurt, kan je in aanmerking komen met een kamerverhuurvrijstelling. Deze vrijstelling kan je krijgen als je aan de voorwaarden van de Belastingdienst voldoet. Deze voorwaarden hebben te maken met het ontvangen huur in een bepaald jaar.